Syndic : Demander à un huissier d'exécuter une décision de justice
Mis à jour le 16/06/2026
Format : Word, PDF
Temps de lecture : 3 min
Quand un copropriétaire refuse d'appliquer une décision de justice (charges impayées, occupation abusive d'une partie commune, place de parking détournée de son usage), le syndic ne peut pas se contenter du jugement obtenu : encore faut-il le faire appliquer. C'est le rôle du commissaire de justice, ancien huissier, seul habilité à pratiquer une exécution forcée. Ce courrier permet au syndic de le mandater officiellement, pièces à l'appui, pour qu'il engage la procédure contre le copropriétaire défaillant.
Lorsqu'un syndic de copropriété, qu'il soit bénévole ou professionnel, constate qu'un copropriétaire n'applique pas une décision de justice (paiement des charges, libération d'une place de parking, désencombrement des parties communes), il lui revient de la faire exécuter. Agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires, le syndic veille en effet au respect du règlement de copropriété comme des décisions obtenues en justice.
Faire exécuter une décision de justice en copropriété
L'exécution forcée d'un jugement relève d'un officier ministériel : le commissaire de justice, qui a remplacé l'huissier de justice depuis le 1er juillet 2022. Pour qu'il puisse intervenir, deux conditions doivent être réunies : la décision doit avoir été régulièrement signifiée au copropriétaire concerné, et le commissaire de justice doit disposer d'une copie du jugement revêtu de la formule exécutoire afin d'engager les actes d'exécution.
Ce modèle de lettre gratuit permet au syndic de copropriété de mandater un commissaire de justice pour faire exécuter un jugement rendu à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Il rappelle la nature de la décision, énumère les pièces jointes et sollicite une estimation des frais avant le lancement de la procédure.
Paris, le 1 juillet 2026.
Objet : demande d'exécution forcée d'une décision de justice
Maître,
En qualité de syndic de la copropriété située [adresse complète de la résidence], agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires, je sollicite votre intervention afin de procéder à l'exécution forcée du jugement rendu le [date du jugement] par le tribunal judiciaire de [ville] à l'encontre de [nom ou raison sociale du copropriétaire], demeurant [adresse du copropriétaire].
Cette décision, devenue exécutoire et régulièrement signifiée à l'intéressé, ordonne [nature précise de la condamnation : paiement des charges, libération d'une place de stationnement, désencombrement d'une partie commune, cessation d'un trouble...]. Malgré cette signification et nos relances, le copropriétaire concerné ne s'est toujours pas conformé à ses obligations à ce jour.
Je joins à la présente une copie de la décision revêtue de la formule exécutoire, l'acte de signification, ainsi que le décompte détaillé des sommes restant dues, arrêté au [date], soit la somme de [montant] euros. Je tiens par ailleurs à votre disposition l'ensemble des pièces complémentaires que vous jugerez utiles à la bonne conduite de ce dossier.
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir engager les diligences nécessaires dans les meilleurs délais, afin d'éviter toute aggravation du préjudice subi par la copropriété. Il me paraît important d'agir sans attendre, les charges impayées continuant de courir et la prescription quinquennale propre à ces créances devant être préservée.
Avant tout engagement de la procédure, je vous remercie de m'adresser par retour de courrier une estimation de vos émoluments et des frais d'exécution prévisibles, en précisant la part susceptible d'être recouvrée auprès du copropriétaire débiteur et celle restant à la charge du syndicat, à titre d'avance.
Je reste à votre entière disposition pour vous transmettre tout justificatif supplémentaire et pour échanger sur les modalités les plus adaptées à la situation. Je vous confie ce dossier en vous remerciant par avance de l'attention que vous voudrez bien y porter.
Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer, Maître, l'expression de ma considération distinguée.
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A savoir
Une décision ne peut être exécutée que si elle est devenue exécutoire et qu'elle a été régulièrement signifiée au copropriétaire. Joignez à votre demande une copie complète du jugement revêtu de la formule exécutoire, ainsi que tout justificatif des sommes dues (décompte de charges, mises en demeure restées sans effet, procès-verbal d'assemblée générale).
Précisez clairement ce que vous attendez : recouvrement d'une créance, libération d'un emplacement, cessation d'un trouble. Indiquez l'identité exacte du copropriétaire et son adresse à jour, faute de quoi l'acte risque d'être retardé.
Demandez par écrit une estimation des émoluments et des frais avant tout engagement. Une partie des frais d'exécution est en principe à la charge du débiteur, mais certaines diligences restent à votre charge, à titre d'avance.
Conservez une copie de votre courrier et privilégiez l'envoi en recommandé avec accusé de réception. Pensez enfin à respecter le délai de prescription propre aux créances de charges de copropriété (cinq ans).
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